Клиент — ООО «Х», арендатор нежилого помещения площадью 209,8 кв. м в Москве. Компания как субъект малого предпринимательства решила воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого помещения по Федеральному закону № 159-ФЗ.
Департамент городского имущества Москвы признал право компании на выкуп, но предложил заключить договор купли-продажи по цене 39 125 000 руб., определённой на основании отчёта оценщика, привлечённого Департаментом. Клиент с такой ценой не согласился и представил собственный отчёт, где стоимость помещения была определена в размере 17 639 889 руб.
Спор возник по двум ключевым условиям договора: цене объекта и размеру ежемесячного платежа при рассрочке. В такой ситуации статья 446 ГК РФ позволяет передать разногласия по договору на рассмотрение суда, а условия договора определяются судебным решением.
Мы выстроили позицию не вокруг общего несогласия с ценой, а вокруг юридически значимого обстоятельства: выкупная цена государственного имущества для субъекта МСП должна соответствовать рыночной стоимости, а при споре о стоимости суд вправе определить её сам.
Правовая база позиции:
В суде было важно подтвердить, что клиент действительно соответствует критериям для выкупа: является субъектом МСП, непрерывно арендует помещение, не имеет задолженности по аренде, а площадь объекта не превышает установленные ограничения. Эти обстоятельства суд признал доказанными.
Ключевым процессуальным шагом стала судебная оценочная экспертиза. Суд назначил экспертизу, и эксперт ООО «Инвестиционная оценка» определил рыночную стоимость помещения на дату обращения клиента за выкупом — 29 января 2024 года — в размере 27 000 000 руб.
Департамент пытался оспорить такой подход и настаивал, что именно собственник имущества устанавливает цену выкупа. Но суды этот довод отклонили: если между сторонами есть спор о цене, он разрешается судом на основании доказательств, в том числе судебной экспертизы. Кассация отдельно указала, что цена отчуждения имущества по Закону № 159-ФЗ должна соответствовать рыночной стоимости, а при споре суд обязан определить действительную рыночную стоимость объекта.
Суд урегулировал разногласия и установил цену выкупа помещения в размере 27 000 000 руб. вместо предложенных Департаментом 39 125 000 руб. Экономия для клиента составила 12 125 000 руб.
Также суд определил условия рассрочки: ежемесячный платёж в счёт основного долга — не менее 321 428,57 руб., проценты начисляются на остаток долга, а НДС не начисляется на основании подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ.
С Департамента в пользу клиента взысканы судебные расходы: 30 000 руб. за экспертизу и 6 000 руб. госпошлины. Решение первой инстанции от 27.12.2024 устояло в апелляции и кассации: жалобы Департамента оставлены без удовлетворения.
Главный вывод: в спорах о выкупе городского имущества нельзя ограничиваться фразой «цена завышена». Нужно показывать суду, что цена не соответствует рыночной стоимости, и добиваться проверки через судебную экспертизу.
В этом деле победу обеспечили три фактора:
1. Подтверждение права на льготный выкуп.
Клиент доказал статус субъекта МСП, наличие действующего договора аренды, отсутствие задолженности и соответствие помещения требованиям Закона № 159-ФЗ.
2. Грамотный протокол разногласий.
Клиент не отказался от сделки, а предложил свою редакцию спорных пунктов договора — по цене и графику платежей. Это позволило передать спор именно как разногласия при заключении договора.
3. Судебная экспертиза вместо спора отчётами.
У сторон были разные отчёты об оценке, но решающим доказательством стало заключение судебного эксперта. Суд указал, что эксперт не связан интересами сторон и предупреждён об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение.
Если Департамент предлагает выкуп по завышенной цене, это не означает, что договор нужно подписывать на предложенных условиях. Арендатор вправе:
— заказать собственную оценку;
— направить протокол разногласий;
— обратиться в арбитражный суд;
— ходатайствовать о судебной оценочной экспертизе;
— требовать заключения договора по рыночной цене, установленной судом.
Это дело показывает: даже если орган власти утверждает, что цена определена «по отчёту оценщика», она может быть пересмотрена в судебном порядке. В результате клиент сохранил право на выкуп помещения и снизил цену сделки более чем на 12 млн рублей.
